Le droit de préemption urbain ne peut être exercé qu’en zone U ou AU (027)

 

L’exercice du droit de préemption urbain, qui permet à une commune de remédier à une éventuelle indisponibilité des terrains pour mettre en œuvre un projet d’intérêt général communal, est strictement encadré.

 

Le code de l’urbanisme prévoit en son article L. 211-1 que le droit de préemption d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme ne peut s’exercer que dans les zones urbaines (U) et les zones d’urbanisation future (AU) délimitées par ce plan et dans lesquelles elle a préalablement institué un droit de préemption urbain. Un zonage spécifique figure en principe en annexe du PLU.

 

Sur le recours du Cabinet de Maître Ciaudo, le Tribunal administratif de Dijon a ainsi annulé la décision du Maire portant préemption d’un terrain triplement classé en zone agricole, zone naturelle et zone d’urbanisation future au sein du PLU (TA Dijon, 21 septembre 2023, n° 2200260, rubrique affaires gagnées par le cabinet, droit de l’urbanisme, n° 71).

 

Dans cette affaire, un groupement foncier agricole a mis en vente un terrain non bâti dont il est propriétaire.

 

Le terrain a trouvé preneur, de sorte qu’un compromis de vente a été signé entre les deux parties devant le notaire.

 

Conformément à l’article L. 213-1 du Code de l’urbanisme, le notaire en charge de la vente a adressé en mairie une déclaration d’intention d’aliéner.

 

Le Maire de la commune a alors décidé d’exercer son droit de préemption afin d’acquérir, au profit de la commune, l’ensemble du terrain. Cette action avait ainsi eu pour conséquence d’évincer les acquéreurs.

 

Le terrain en question faisait l’objet d’un triple classement par le plan local d’urbanisme (PLU).

En effet, la partie nord du terrain était classée en zone N, la partie centrale était classée en zone A et seule la partie sud du terrain était classée en zone AU.

 

Certes, l’article L. 213-2-1 du Code de l’urbanisme permet à la commune, lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, d’exercer son droit de préemption urbain sur la fraction de l’unité foncière mise en vente qui est comprise dans une zone soumise à ce droit et précise que dans ce cas le propriétaire du terrain peut exiger de la commune qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière.

 

En revanche, comme l’avait soutenu le Cabinet de Maître Ciaudo, le Tribunal administratif de Dijon a confirmé que ces dispositions n’autorisent pas la commune à préempter les éléments d’un ensemble immobilier faisant l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner unique et situés dans une zone qui n’est pas susceptible de préemption.

 

La commune n’était alors pas en mesure d’exercer son droit de préemption urbain sur l’ensemble de la parcelle mise en vente.

 

Ainsi, le Tribunal administratif de Dijon a annulé la décision de préemption litigieuse faisant par conséquent obstacle à l’acquisition par la commune du terrain en question.

 

Tirant conséquence de cette annulation, les premiers acquéreurs signataires du compromis du vente ont alors pu mener, à leur profit, la vente à son terme.

 

Le Cabinet de Maître Ciaudo se tient à la disposition des administrés se trouvant dans une situation similaire afin de défendre leurs intérêts.